Lors d’un achat immobilier, vous aurez la possibilité d’acheter en nom propre ou de créer une société civile immobilière.
Outil de gestion du patrimoine immobilier, la SCI est soumise à des formalités d’immatriculation et de statuts, comme toute autre société.
Elle a pour vocation l’administration de biens immobiliers et sert dans de nombreux montages fiscaux et juridiques pour bénéficier de nombreux avantages fiscaux, patrimoniaux et de succession.
Les sociétés civiles immobilières, on en entend beaucoup parler, mais qu’est ce que c’est ? Pourquoi sont-elles si intéressantes? Quelle est la fiscalité qui leur est appliquée? Quelles sont les démarches à effectuer et les points importants à savoir à leur sujet?
MR Agency Real Estate vous explique tout !
Une société civile immobilière est une personne morale qui sert à administrer des biens immobiliers. Elle permet à plusieurs personnes d’être propriétaire d’un bien immobilier et d’en assurer ensemble la gestion. Elle peut avoir pour objet l’achat, la gestion et la location de biens immobiliers, ou encore la construction d’un bien immobilier en vue de sa location.
La création d’une SCI peut être envisagée lorsqu’au moins deux personnes, qui deviendront des associés une fois la SCI créée, sont propriétaires d’un même bien immobilier. Ils détiennent alors une part de la société proportionnelle au capital social qu’ils ont apporté.
Une SCI peut donc être constituée pour effectuer un achat immobilier. Dans ce cas c’est la SCI qui fera les démarches nécessaires, un emprunt notamment. Cet achat peut également avoir pour but de diviser le bien par la suite, il s’agira alors d’une SCI d’attribution (fonctionne également pour la construction).
Il existe plusieurs déclinaisons de SCI possibles, selon l’activité que vous envisagez d’exercer :
– la SCI construction vente : elle vous permet de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre ;
– la SCI professionnelle : elle vous offre la possibilité d’acquérir vos locaux professionnels ou le siège votre société ;
– la SCI familiale : ce type de SCI a vocation à permettre à des membres d’une famille d’organiser l’acquisition ou la gestion d’un ou de plusieurs biens immeubles.
Toutefois, sous ce statut juridique, il n’est pas possible d’exercer une activité commerciale et l’activité d’achat pour revente d’immeubles de manière régulière. Le statut de marchand de biens est à différencier de la SCI. De même, la location saisonnière est à proscrire en SCI.
Le recours à une SCI peut dans certains cas faciliter la transmission d’un bien immobilier.
En effet, suite à un décès, par exemple, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires d’un même bien en indivision et devoir trouver un accord sur les décisions à prendre vis-à-vis du bien.
Constituer une SCI vous épargne les obstacles liés aux prises de décision en cas de désaccord concernant la société. Cela permet à un des associés de vendre ses parts de la SCI pour récupérer sa quote-part en argent sans que cela entraîne la vente du bien immobilier.
Le recours à une SCI permet également de réaliser une transmission de bien dans des conditions fiscales avantageuses. En effet, si la donation des parts d’une SCI entraîne bien le paiement de droits de donation, déterminés en fonction de la valeur des parts, cette dernière tient compte des dettes de la SCI. Ainsi, les droits de donation pourront porter sur une faible valeur et seront donc moins élevés.
Par ailleurs, les droits de donation s’appliquent après déduction d’un abattement, tous les 15 ans. Il est donc possible de transmettre un bien immobilier en ne payant presque pas, voire pas du tout, de droits de donation en donnant des parts sociales tous les 15 ans. A noter qu’il est également possible de procéder à un démembrement des parts de SCI.
En tant qu’étranger, la SCI peut être une solution pour accéder plus facilement à un financement dans l’immobilier français. Elle vous permet d’acheter un bien non plus en nom propre, ce qui peut poser des complications au niveau des nombreuses démarches réservées aux étrangers, mais par l’intermédiaire d’une société domiciliée fiscalement en France.(Voir l’article concernant les opportunités à saisir sur le territoire Français).
La fiscalité des revenus touchés par une SCI dépend du régime fiscal choisi par les associés au moment de la création de l’entreprise (il est par la suite possible de changer de régime fiscal, mais cela engendre à nouveaux des démarches et des frais).
Une SCI soumise à l’IS peut déduire l’amortissement du bien immobilier ainsi que les frais d’acquisition, dont font partie les frais de notaire ou encore les frais d’agence éventuels, de ses recettes. Ainsi, pour des recettes équivalentes, une SCI à l’IS affichera un revenu net taxable plus faible qu’une SCI à l’IR.
Par ailleurs, les associés n’ont à s’acquitter de l’impôt sur le revenu sur ces bénéfices que l’année où ils se les reversent. Ils sont donc exonérés le temps qu’ils les accumulent sur leur compte courant d’associé. Cependant, il faut garder en tête qu’une SCI à l’IR a l’avantage de bénéficier du régime fiscal des plus-values immobilières qui s’applique à la détention d’immobilier en direct.
En cas de revente dans le cadre d’un IS, la société devra s’acquitter de l’impôt sur la plus-value en tenant compte des amortissements du bien. Dans ce cas, la taxation est assez lourde, tandis que dans le cas d’un IR plus-value peut bénéficier d’une exonération quasi-totale d’impôts.
Pour le dire plus simplement, lorsque la SCI se soumet à l’impôt sur le revenu, cela s’apparente à une fiscalité en nom propre sur vos revenus, tandis que lorsqu’elle se soumet à l’impôt sur les sociétés c’est bien la société qui est imposée.
Une SCI doit toujours être composée d’au moins deux associés, qui peuvent être une personne physique ou morale. Aucun lien particulier entre les associés d’une SCI n’est obligatoire. Il est possible de créer une SCI entre amis, en couple avec ou sans les enfants, entre frères et sœurs ou encore concubins.
La loi ne fixe aucun maximum de nombres d’associés, ni aucune condition de nationalité, de diplôme ou de limite d’âge pour être gérant. Des enfants mêmes mineurs peuvent devenir associés.
Le ou les gérants peuvent être ou pas salariés, et être choisis parmi les associés (ils sont alors appelés : gérants associés) ou parmi des personnes non associées (appelées : gérants non-associés).
Cependant, les statuts peuvent prévoir des limitations ou des exigences particulières sur certains points. Par exemple, des textes interdisent la possibilité d’être gérant pour les personnes exerçant certaines professions (avocats, conseillers juridiques, notaires, experts comptables…) Toutefois, ces personnes peuvent gérer une société civile immobilière (de location exclusivement) s’il s’agit de la gestion d’un patrimoine familial ou professionnel.
Pour ce qui est des démarches, il vous faudra :
– Rédiger les statuts de la société, formalité la plus importante. Il s’agit d’un texte qui décrit le fonctionnement de la société, sa raison d’être.
– Déposer le capital social, sans minimum de montant. Vous n’êtes pas obligé d’ouvrir un compte bancaire professionnel, mais cela permet de séparer l’activité de la SCI de votre vie personnelle. Il s’agit d’une garantie financière pour les partenaires de la société, qui permet de régler des potentielles dettes en cas de difficultés financières.
– Publier une annonce légale pour informer les tiers de la naissance de votre société.
– Constituer un dossier d’immatriculation qui comprends plusieurs documents (statuts, attestation de parution dans un journal légal…)
– Déposer le dossier d’immatriculation auprès du greffe compétent afin d’obtenir votre extrait Kbis ainsi qu’un numéro Siren.
C’est autant de démarches qui justifient le recours à des professionnels comme des avocats, des notaires ou encore des banquiers. The MR Agency Real Estate vous accompagne dans votre processus d’achat immobilier : elle dispose d’un réseau complet de professionnels en capacité de vous aider dans vos démarches. N’hésitez pas à nous contacter pour notre offre Pack faisabilité en France.
Créer une SCI engendre des frais, notamment liés à la rédaction des statuts et aux autres démarches administratives.
D’autre part, son fonctionnement formel entraine de nombreuses obligations administratives qui peuvent s’avérer un peu chronophage, comme l’édition d’un bilan annuel par exemple.
Cela reste des points non négligeables à prendre en compte lorsque vous réfléchissez à passer le pas dans l’immobilier à travers une SCI.
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